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      買房簽合同需要留心 莫忽略細節陷入被動局面

      發布時間:2015-6-26

      購房者在經歷了漫長糾結的選房過程后,挑選到了心水的房子,那馬上就要進入簽合同的環節了。那如何簽合同,可能會遇到什么陷阱呢?其實,買房簽合同可是一門學問,學會如何簽合同才能減少風險。

      一、要求要具體明確

      房屋的戶型、朝向、裝修要求、門窗規格、數量、使用材料、房屋交付時間,要盡可能約定詳細,避免模糊約定,如“高檔門窗”、“名牌電梯”等。

      購房者對房屋標準要求約定的越明確,因約定不明而產生的爭議也就越少,對購房者也就越有利。

      二、房屋面積要準確

      商品房銷售通常以建筑面積作為銷售單位并計算房款。建筑面積由套內建筑面積與公攤面積兩部分組成,如果按建筑面積計算房款,在簽訂《商品房買賣合同》時,應在合同中分別約定套內建筑面積和分攤面積的多少,并約定建筑面積不變而套內建筑面積發生誤差以及建筑面積與套內面積均發生誤差的處理方法(通常不超過合同約定面積的3%)。

      三、價格條款要清晰

      房屋價格及付款方式應明確、準確,如繳納定金、首付款及剩余房款的時間、數額,分期付款的步驟、時間、數額等。對于需要辦理貨款的購房者,應明確如果不能獲得貸款銀行審批情況下的處理方式,是否可以解除合同,收回已支付的款項而無需承擔違約責任,避免因銀行貸款原因而承擔損失。

      四、違約責任條款要公平

      設定公平、切實可行的違約責任條款,是保證和促使雙方順利履行合同的有效方式。

      合同中關于買賣雙方對承擔違約責任的前提條件和所承擔的責任要對等公平,如:買方在逾期付款的情況下承擔什么樣的責任,那么賣方也應在逾期交房的情況下,承擔對等的違約責任;合同的違約條款要具體并具有可執行性,如違約責任的承擔標準和履行期限應具體,避免在違約條款中用抽象名詞來對具體的行為進行概括,以減少爭議。

      提醒:要與開發商簽訂正式的《商品房銷售合同》文本,并要求開發商提供商品房銷售專用發票。正式的商品房買賣合同和商品房銷售發票是購房者在房地產管理機關辦理房證時必須向其提供的,也是房地產管理機關在辦理商品房所有權登記和頒發房證時要求的,所以購房者應當注意這一點。特別應當注意的是,房地產開發商應當向你出具正式的,由稅務部門印制的商品房銷售發票,而不能用普通的收款收據代替。

      那么,在其他購房者身上發生的購房合同陷阱都有哪些需要我們引以為戒呢?

      陷阱一:在認購書里沒有注明因何種原因退房以及后果

      購房者與開發商簽訂認購書后,就要交一定額度的定金,這是無可非議的。但有時購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產時,發展商一般都只退購房款而不退定金,理由是買家沒有履行合同,所以沒收定金。

      對策:律師建議買家最好與發展商在協議中約定,若買家得不到貸款時,定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續費等,這樣就避免了很大的麻煩。同時,開發商是沒有權利沒收定金的,這本身是沒有法律依據的。

      陷阱二:合同主體認定不明

      購房者由于缺乏法律常識,往往會犯一些比較初級的錯誤。有時代表發展商簽約的人并不是法人代表,或者合同上的開發商并不是該房產土地擁有者,這些都有可能產生問題。

      另外,也有可能該項目是A公司開發的,實際上卻是由B公司投資,作為買家還是應與A公司簽約,否則也會帶來一系列的麻煩,以后辦理各種手續會很麻煩。

      對策:在簽約前您最好查明代表發展商簽字的人是否是法人代表,如果不是,則是否持有“授權委托書”。否則,這個人的簽字是無效的,同時要注意合同上的公章,這樣可以避免發展商推卸責任。

      陷阱三:不要輕易在開發商提供的補充協議上簽字

      簽補充協議在購房交易中很有必要。但是要提醒購房者的是,開發商提供的補充協議一定要看清楚。現在有的發展商在與客戶簽約時,會主動向客戶出示一份補充合同,主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠。這是發展商為了保護自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規避風險的一種方式。善良的購房者不要僅僅把開發商的免責條款都簽了,而忘記保護自己的利益。

      對策:看清楚補充協議的條款,最好的辦法是找一個律師來幫你的忙。

      陷阱四:“最短時間”與“最好”

      合同是雙方意思一致的表達。但是,實踐中開發商往往會給購房者很多諸如“如果發生問題,在最短時間內解決”,“在裝修材料上,選擇最好的國外進口的”等一些看上去很誘人但沒有實際意義的承諾。最短是多長時間,什么樣的才算最好的?不知道。合同里出現這種模糊的概念時,法律也沒有辦法,因此產生的糾紛購房者根本打不贏官司。

      對策:購房者一定要把每一個具體的時間、具體的地點、具體的材料以及開發商的口頭承諾落實在合同里。

      陷阱五:約定提前交納部分費用

      開發商是做商人的,而房地產開發又是一件對資金要求很高的行業。開發商面臨資金壓力是很正常的,但并不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補充協議中,開發商常會將一些不該預先交納的費用寫進去,要求購房者提前交納,這是顯失公平的。

      比如有些發展商在尚未確定物業管理公司及服務標準、收費情況的前提下,就要求買家在預售契約中承諾接受物業管理服務,并接受相關約束,這就是對消費者的侵害。

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